广州富力地产集团3000亿债务压顶 公司配股还债

文章来源:疯狂财经 2019-12-26 15:13:08
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摘要:12月19日,广州富力地产集团宣布了上市14年以来的首次配股,其筹集的37亿港元将用于偿还债务。同最初的方案相比,富力配股最终无论是发行规模还是价格都大幅缩水,即便广州富力地产集团已经折价配股了,市场也仍不买账。37亿港元的融资相对广州富力地产集团3000亿的总债务来看,显得杯水车薪....

12月19日,广州富力地产集团宣布了上市14年以来的首次配股,其筹集的37亿港元将用于偿还债务。同最初的方案相比,富力配股最终无论是发行规模还是价格都大幅缩水,即便广州富力地产集团已经折价配股了,市场也仍不买账。37亿港元的融资相对广州富力地产集团3000亿的总债务来看,显得杯水车薪....

12月19日,富力地产宣布了上市14年以来的首次股份增发配股,称委托代理配售总共2.73亿股新H股,配售价格为13.68港元/每股,较18日收盘价折让约7.19%,预计筹资37.35亿港元,用于偿还境外债务性融资。

实际上,这份增发新H股的方案早在去年11月就提出了,原本计划发行8亿多新股,相当于扩大后股本约20%,如按当时股价完成配售,可募资90多亿港元。彼时富力地产董事长李思廉曾在与分析师会面中称,配股价不会低于15至16元。

但最终无论是发行规模还是价格都大幅缩水,即便富力已经折价配股了,市场也仍不买账。截止12月24日,富力地产至配股后股价下跌幅度达到4.6%,报14.16元。

由于港资低迷,配售新股或非最佳时机。为何富力在市场不看好的情况下宁愿缩量缩价也要配股融资呢?迫切的股权融资背后,或是富力的资金压力所逼。配股融资还债后,富力的净负债率预计从6月底的219%降至204%,但不会实质性改变其财务杠杆。

而在配股前,汇丰已将富力地产评级由“买入”降至“持有”,目标价由17.7港元下调至13.9港元。如今看来这个预测实在恰如其分。

尽管富力降价促销,拼命卖楼,放缓拿地回笼资金,但在庞大的债务压力下,”造血“孱弱的富力地产只能通过不断融资来“借新还旧”。昔日“华南五虎”之首,已经被恒大、碧桂园远远甩在身后,2018年的销售额排名已经跌出行业前二十,而富力如今的窘迫或同其过去数次在楼市调控里踏空,并过度执着于商业地产有关。

3000亿负债压顶

财报显示,2019年上半年末,富力地产总负债为3340.46亿元,同比增长了12.73%,几乎与企业资产总额持平。其中有息借款总额达1955亿元,比2018年末增加322亿元,净负债从2018年末的1285.9亿元升至1564.7亿元,净负债率高达219%,远高于99.62%的行业均值。

而截至2019年三季度末,富力的总负债继续上升至3428.4亿元,货币资金约有304.2亿元,较2018年末增长15.7%,其2020年将有逾280亿元人民币的债务实际到期。所以,在富力房地产业务销售连年达不到目标”造血“能力差的情况下,李思廉与张力似乎达成了“狠抓销售”的共识。

2018年,富力地产公开发债超20次,融资500亿元以上。今年富力还是以借钱度日为主,上半年,富力又新增境内融资386.9亿元、境外融资28.3亿美元(相当于人民币194.3亿元)。这样进行大额、高息发债,使得富力地产的融资成本飙升。即便境外债务的额度,仅相当于境内债务的一半,但其融资利率却为7.29%,高于境内债6.27%的利率。

不过,上交所和深交所信息显示,下半年来,富力地产并未获批发行新的公司债。所以不难理解,为何富力宁愿大幅折价也要配股融资了。然而,富力地产此番配售新股规模相对较小,并不会实质改善其财务杠杆,对其整体信用状况的提升作用也不大。也就是说,未来公司还是得靠发债以及银行贷款融资。

1600亿销售未完成,李思廉被“日常”打脸

今年7月份,富力地产董事长李思廉亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务目标的通知》。这份文件透露了两个重点,一是富力地产称集团销售业绩离既定的全年销售目标仍有差距,要加大销售力度,二是在2019年下半年暂停拿地,房企不拿地。

不拿地,要业绩,重销售而轻拿地,富力地产受困现金流的局面似乎异常清晰。即便如此,李思廉仍不承认公司生存遇到了困难,他在中期业绩会上表示:“谁说今年的市场差?没有很差。你看见哪一家公司很差?一家都没有。”并声称,富力地产下半年权益销售额应该在900亿-1000亿左右,大概率可以完成全年销售目标。然而事实却是,李思廉再一次被打脸了。

12月2日,富力地产披露了2019年11月未经审核营运数据,截止到11月底,富力年内录得总权益合约销售金额约1203.5亿元,销售面积达约1120.8万平方米,同比去年分别上升了6%和26%。但相比于1600亿的目标,还有400亿的缺口,大概率是无法完成目标的。

去年富力计划配股融资,在与分析师的会面中,李思廉曾自信透露配股价不会低于15至16元,但结果比预想的要相差很多。而纵观过往,李思廉的预测偏差似乎贯穿了公司的整个发展路径。从2008年商业地产过度扩张、2014年错失一线城市红利,数次在楼市里踏空,2017年其又以199亿元鲸吞万达旗下77家酒店资产,这场看似“便宜”的6折交易,让富力攀上了难以翻越的债务高山。

有人曾用这么一句话来评价富力地产的十年:“成也李思廉,败也李思廉”。2018年富力地产冲进了千亿房企俱乐部——事实上早在2014年,李思廉便早早地提出要在2016年冲刺千亿目标。然而事与愿违,在经历两年的折戟和沉淀后,富力地产才于去年艰难踏进了1300亿元的年度目标。2018年底国内房地产市场面临凛冬,诸多大型房企销售额都有所下降,而富力是将跟销售代理公司签订的代销合同金额都划拉划拉算进来,有的房子根本还没卖出去,也被算成了销售额,卯足劲擦边完成了这1300亿元的目标。

然而紧急赶工中,富力各地楼盘恶性事件不断,出了好几起“人命”事件。而苏州富景房地产开发有限公司近期因“未取得建筑工程施工许可证即擅自施工”,两项目遭罚款也在某种程度上说明了富力地产急需变现回笼资金的压力。

//大笔收购反被拖累//

在外界看来,富力地产如今的窘迫源于2017年7月19日的那场世纪大交易——富力地产以6折、199亿元的代价收购万达旗下77家酒店资产,在签约之前,富力仍在砍价。富力地产似乎尤为热衷商业地产,深受港商影响的李思廉一直想把香港商业地产的成功经验引入内地房地产。

2003年富力地产在广州珠江新城重仓押地,还放出豪言称,珠江新城的地“出一块拿一块”,大规模进军商业地产,欲学习新鸿基以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。2004年的博鳌地产论坛上,地产界大佬王石称,“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,不管是出租还是出售都不讨好,搞出租而自身没有资金实力必死无疑。”此番话遭到了李思廉的直怼。

然而富力由于缺少像万达那样通过售卖商业物业周边的住宅物业来补充营运资金的成熟操盘经验,只能通过高负债、高杠杆来获取发展所需的资金,为其日后发展埋下了祸根。在2008年金融危机下,高速开发商业和住宅的富力资金链几近断裂,靠着四万亿政策刺激以及房地产市场回暖,才得以度过难关。

疯狂过后,激进的富力“变乖”,不成想却让富力错过了2014年的一线城市红利。2014年后,新一轮调控来临,再次走到生死边缘的富力,依靠政府救市存活了下来。没成想2015年,2015年,政府调控放松,一线城市房价飙涨,富力又踏空了这波行情,登顶后的数年间,富力地产靠着“实力”完美避开了楼市上涨行情。

不过,富力并非打算就此放弃商业地产,尽管后来减少了发展新投资物业,但却加大了已建成投资物业的运营和投入。而回报慢的商业地产,导致富力地产现金回流慢。曾经的华南五虎之首,不仅被恒大、碧桂园远远甩在身后,还被踢出第一房企梯队,沦为三流房企。

2016年,富力的负债总额已经达到1796亿,净负债率上升到159.9%,比2008年金融危机爆发时还要高。然而执迷于商业地产的富力在缺钱的情况下,仍在2017年以6折、199亿元的代价收购万达旗下77家酒店资产。

对于收购万达酒店资产,外界认为富力捡了个大便宜,李思廉也一直认为自己是赚了。因为计算下来,每家酒店的平均收购成本约为2.6亿元,仅为富力自己开发酒店成本的一半,所以富力把这部分“赚的”算进了当年的财务报表,一下子就让负债高企的报表看上去好似盈了利。

在2017年年报中,富力以公允价值变动的会计手法增加了总资产,直接将当初收购价格净资产的账面价值打折部分——131.07亿元记为了账面利润。如果扣除131.07亿元的“议价收购收益”,那么富力2017的净利润仅为约 83.2 亿元,增长约18%。

富力收购万达77家酒店之后,仍在不断扩大旗下酒店规模。但这也让富力原本就债台高筑的财务状况进一步承压,收购的豪华酒店业务并没有给富力带来利润,反而一直在赔钱。财报显示,2017年、2018年富力酒店业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元,2019年上半年这一亏损数据达到4.2亿元。

事实上,如果纵观过往,富力地产从华南五虎之首到被小弟赶超,同李思廉主导下的策略有很大关系。有人这么形容富力这几年的策略,当年看到潘石屹搞办公楼,富力也红红火火模仿起来,在珠江新城建了一大堆商业办公,结果拖累了现金流,后来看到雅居乐在海南建了个清水湾发了大财,做旅游地产风生水起,富力也跑到海南去圈地,建了个富力湾;然后富力足球俱乐部这各项目说起来也是和恒大足球别无二致;另外碧桂园在马来西亚搞了个超级大盘—森林城市,富力也跟着去弄了个富力公主湾……而这样的“跟随”策略,也让富力掉出了一线房企队伍。

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